房地产估价的常用三种方法在这为你详细介绍！

成本法

成本法是指对于那些不能交易也不能产生收益类的房地产，如政府军队用房学校医院等公益性房地产，同样也适合新近(初建已成的房地产)或计划开发建造的房地产项目。其原理就是把房地产重新构建价格的各项成本逐步合成，后面累加的方法。其中包括的成本为土地成本、建筑物成本、以及房地产开发商的管理费用、销售费用、利息费用、各项税负(营业税、土地增值税和企业所得税)等再加上合理的开发利润。

收益还原法

此类方法适用于那些具有收益(租金)或具有潜在收益的房地产，如房地产租赁或企业用地的估值、营业性房地产等(除了上面说到的能用成本法估价的)，其原理就是把所有的收益累计折现，类似证券的贴现。官方描述为将使用期间的净收益以资本化率折现。此方法同时也是贵州评估公司房地产较常用重要的评估方法。

市场比较法

市场比较法是房地产众多估价方法中非常重要、常用的方法。已经发展为一种较为成熟的方法。由于市场有较强的说服力和适用范围较广的特点，在发达国家的资本主义国家非常普遍的应用。同时也是贵州评估公司专门人员评估首先的方法。适用对象同一市场范围内(如同一小区)，当存在足够多的房地产交易实例时，可以使用此方法。虽然国内房地产市场可能少部分存在交易价格偏离正常的市场价格，但市场的群体反映了普遍的市场正常状态。另外值的主意的是采用此方法时需要对房地产的交易时间、区位和权益状况三大方面进行适当的修正。我把它归纳临近日期越近越好一般不超过三个月；其次临近地点越近越好评估一般不超过一公里；再次就是交易目的(是指公平公正自愿的交易案例)。然后就是有相同用途如住宅和住宅一致因为用途是一样的即是居住，还要有相同的权利如商品房不能与经济适用房或限价房相比。

然后是有相同的结构，如砖混结构不能与钢骨结构相比。在选取了适宜的比较参照物后，下一步以贵州评估公司房地产估价对象(选取得参考交易例子)为标准，对比较参照物的交易时间、区位和权益状况等方面进行修正。其中包括税负调整、时间调整、议价调整、区位调整、折旧调整和个案调整。具体方法是将评估标的物的标准值定为1，比较参照物的相应情况乘以对应的调整系数就得到可比较物的参考价值。比如某一比价参照物的某一项目(时间、临近地点...)的状况被评估对象情况要好5%，则应将比较参照物的状况调整与被估价对象保持一致。而该比较项目的调整系数为0.95。如果差5%就要调整系数为1.05。税负调整系数，短时间房价的变动剧烈，以卖方净收入的不含税与含税价格差距在10%以上，其他调整系数应具体情况具体而言，如时间调整系数，当房价变动的剧烈时，可以通过参考房价指数变动而设定的交易时间调整系数。（内容来源于网络，如有侵权请联系我们删除）