试论集体土地估价方法、价值定义

集体土地的概念及特点

我们可以将集体土地定义为：由农村村民构成的农业集体经济组织所有的农村和城市郊区的土地。在此类土地上种植的农作物、建造的建筑物等，为集体土地附着物。集体土地包括了森林和山岭、草原、荒地、滩涂等；既可分配给集体组织成员进行生产生活自用，又可将使用权转让获取收益或自行经营获取收益。

集体土地与国有土地的区别在于：

1、所有权人不同：国有土地的所有权人是中华人民共和国的全体公民，任何一个中国公民均是国有土地的共有人，国有土地属于“大众”所有，由人民政府代表全体中国公民行使所有权。集体土地的所有权人是农业集体经济组织（以下简称“集体组织”）成员[1]，非集体组织成员对该集体组织所有的土地不享有所有权，故集体土地属于“小众”所有，一般由集体组织代表其成员行使所有权。

2、用途不同：根据现行法律规定，国有土地使用方式主要有2种，一是他用，即通过使用权出让或划拨，用于经济发展或社会发展；一是生产工作自用，用于建造办公场所、公益设施等。目前，自用的国有土地不能用于生活、经营用途，如建造住宅、酒店等。集体土地的使用方式也可分为两种，他用与国有土地类似，即将使用权转让、出租，获取收益；自用方面则与国有土地不同，除了可以生产工作自用外，还可以进行生活、经营自用，如作为宅基地分配给成员、建设集体住宅、娱乐设施、经营设施等。

3、收益渠道不同：由于政府自用的国有土地不能用于经营，故国有土地的收益主要来自出让使用权获得的出让费。集体土地收益渠道则更加宽广，既有使用权他用的转让、出租收益，又有自用土地及其附着物经营收益。

由于上述区别的存在，使得贵阳评估公司在对集体土地进行估价时，既要考虑两种属性土地的通性，又要兼顾集体土地的特性，才能得出更准确的估价结果。

 估价方法、价值定义的确定及估价原则的运用

1、估价方法的确定

市场法无疑是被选用较多的，《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）第十三条第二款规定也以市场法为首选，然后才是收益法、假设开发法；且该办法第三十条规定“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。……被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素”，明确将贵阳评估公司估价方法指向市场法。但是集体土地的特性，决定了市场法并非较合适的估价方法：

（1） 集体土地及其附着物不具备正常相似性。以市场法进行估价，一个前提是存在类似房地产的交易。由于我国法律规定，集体土地及其附着物所有权不得转让，因此集体土地使用权及其附着物的所有权没有国有土地使用权及其附着物的所有权那样的自由交易属性，集体土地及其附着物与公开市场上交易的土地及其附着物不具有相似性。目前，使用集体土地建造的“小产权”房的“交易”价格远低于国有土地上建筑物的价格，直接反映了两种房地产的权属差异，也再次说明集体土地及其附着物不具备正常的相似性。

（2） 集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。根据经典经济学理论，市场上的商品价格围绕着该商品的价值上下波动，单个商品的价格普遍与该商品的价值不一致，只有通过对市场上相当数量的同类商品价格进行综合统计分析，才能获知商品的价值[2]。同理，适用市场法估价，也应当对相当数量的同类商品价格进行分析，才能得出估价对象的准确市场价值。因此，市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但同样基于集体土地所有权、使用权及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

（3） 集体土地及其附着物的权利期限不具备可比性。根据规定，出让的国有土地使用权年限按用途区分，为40年至70年不等，贵阳评估公司估价时必须考虑土地使用权的剩余期限。而集体土地所有权、使用权及其附着物所有权没有权利期限，除非不可抗力、设计使用年限届满拆除等原因导致房地产灭失，或者依法消灭了集体土地及其附着物的所有权，集体土地及其附着物的所有权可以是永久的，“一本万利、一本永利”，故无法通过市场法的技术手段估核集体土地及其附着物的价值。（内容来源于网络，如有侵权请联系我们删除）