由贵阳评估来为你介绍集体土地的评估方法以及价值定义！

贵阳评估公司在对集体土地估价时，普遍采用的是收益法。理由在于：

（1） 由于集体土地及其附着物不能转让，其成本不能通过交易回收，只能通过盈利收益予以消化，适用收益法估价，考虑估价对象的盈利能力和成本收回情况，可以兼顾其既有权益和预期权益，克服成本法的不足。

（2） 尽管集体土地及其附着物不存在市场交易，其价值无法通过市场交换体现，但集体土地及其附着物的收益、盈亏必然是通过市场交易行为实现和体现的；集体土地及其附着物的成本通过其经营收益，间接的转化到市场交易中，故以收益作为评估集体土地及其附着物价值的标准，可较好的解决集体土地及其附着物不能正常交易流通的问题，将其非市场化价值与市场化价值相融合，间接的引入了市场法，实现常规估价对象与非常规估价对象估价方法的对接，避免因估价方法差异导致估价结果的偏差。

（3）贵阳评估公司认为, 收益法较其他方法与集体土地及其附着物权利永久性的特点更契合。由于集体土地及其附着物权利的永久性，相当部分的集体土地及其附着物于估价时点已收回投入成本，或集体土地及其附着物投入成本较低，更应注重其长期收益。在此情况下，收益的核算更为符合权利人对估价对象的认知和要求。市场法虽然也会将估价对象的预期收益作为价值评估的因素之一，但该方法更注重估价对象的当期交换价值，在估价对象不存在交换价值，或估价对象的使用价值不以/不主要以当期交换价值体现的条件下，市场法对估价对象预期收益的考量只能是“无源之水、无本之木”。因此，收益法当为集体土地及其附着物估价的首选估价方法。

不过，尽管收益法为优，但并不代表该方法可以包打天下，解决所有问题。如集体所有的非营利性土地和附着物，尚未建成的、不存在收益的附着物，则难以通过收益法进行估价。所以，我们在对集体土地及其附着物进行估价时，仍然要综合运用假设开发法、成本法等其他估价方法，针对不同用途、性质的估价对象，寻找合适的方法进行估价。

价值定义的确定

贵阳评估公司应当根据集体土地及其附着物自身的特点、我们所采用的估价方法，以及委托方的估价目的，对估价对象的价值进行定义。由上所述，集体土地及其附着物不可转让，不存在市场交易价格，营利性的集体土地及其附着物主要依靠营利收益实现其价值，我们针对估价对象用途，选择了收益法、成本法等不同的估价方法，集体土地估价主要目的也是确定征收补偿数额，我们完全可以根据集体土地及其附着物的不同用途，对其分别进行价值定义：

（1） 对于适用收益法估价的集体土地及其附着物，可以将价值定义为：根据估价对象年平均收益情况及市场同类营利业务平均收益情况，估价对象在规定年限内的收益价值。

（2） 对于适用成本法估价的集体土地及其附着物，可以将价值定义为：根据估价对象开发建造投入成本及同类项目开发建造投入成本计算，估价对象重置开发所需投入的成本。（内容来源于网络，如有侵权请联系我们删除）