贵州矿业权资产评估公司浅谈土地评估过程中需注意的有关文件规定

一、地价内涵设定

（一）土地用途设定

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）9.2规定，评估中，待估宗地用途设定宜参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）的二类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。

（二）土地使用年期设定

《中华人民共和国城有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十二条中明确各用途土地使用权出让高年限。《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）土地估价报告及报告（评估工作底稿）规范格式中关于地价定义中对土地使用年限时设定时也有说明，设定为法定高年限内年期。

（三）开发程度设定

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）土地估价报告及报告（评估工作底稿）规范格式地价定义中对开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”和宗地内平整。“规程”6.4.4中明确，属建成区内已开发完成的宗地，评估设定的开发程度少应为宗地红线外通路、通上水、通电和宗地红线内土地平整。宗地红线内的土地开发费一般包括土地平整费，根据估价目的和投资主体不同，是否计入宗地红线内各类开发费用，在实际评估工作中，应以上述“规程”为依据，根据估价目的不同及土地利用特点，设定宗地红线内外开发程度。

二、估价方法的选取

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）9.1规定估价人员应针对不同用途土地价格形成特征，贵州矿业权资产评估公司选择适宜的两种以上评估方法，正确把握各类用地的估价要点。评估少有交易，市场化程度低且土地收益难易显化的特定用途土地价格，在省以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中披露，附具论证材料。

国土资源部2013年下发的《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）文件，第4.4规定，出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括收益还原法、市场比较法、剩余法，以及成本法或公示地价系数修正法。因土地市场不发育等原因，无法上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。另根据“规范”1适用范围，在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权流转、国有农用地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格，可参照本规范执行。

在对宗地出让评估时应按“规范”要求，选用两种以上评估方法，在对出让评估之外的评估目的，应在符合“规程”要求的前提下，参照《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）文件选取，如无法达到规范要求，需作说明。

三、估价方法的运用

（一）市场比较法

《国有建设用地使用权出让地价评估规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）5.2中要求除《城镇土地估价规程》的规定外，市场比较法还需体现以下要求：

1.在综合分析当地地产市场历年交易案例的基础上，优先选用正常市场环境下的实际交易案例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易案例；不能采用楼面地价历史高或低水平的交易案例。近3年内所在或相似区域的交易案例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

2.各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%。即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40%，对超过40%的，应另选案例予以替换。案例不足无法替换的，应对各案例进行可比性分析，并作为取值权重考虑因素。

3.各比较案例的修正幅度不能超过30%，即（案例修正后的比准价格-案例价格）/案例价格≤30%。“规范”对案例选取，案例修正幅度等作了较具体的要求，在运用市场比较法时，选择案例时，应在综合分析当地土地市场的前提下，不能为达到某种目的，故意选择高、低案例，在溢价率时，可查看地块招拍挂时起始价，确定其溢价程度。在编制各因素修正体系时，应合理编制其调整幅度，在个因素因子体系权重时，可参照基准地价修正体系中因素权重。另还有一个容易忽略的是，在“规范”7.2中要求报告中采用的相关案例的详细资料（包括照片）应在附件中体现。

（二）成本逼近法

1.合理土地取得费

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）6.4.3对土地取得费有明确规定。

(1)征收农村集体土地的，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及设计人员的安置补助费。各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用。

a)《中华人民共和国土地管理法》第四十七条，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，高不得过被征收前三年平均年产值的十五。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳心裁地开发建设基金。

依照本条二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。

根据社会、经济发展水平，在情况下，可以征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。

b）国土资源部《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》中明确，制订征地统一年产值标准和区片综合地价目的是为征地补偿提供依据，直接为征地服务。

在采用征地区片综合地价时，应分清综合区片地价的内涵，征地区片综合地价标准由征地补偿安置费和社会保障费组成，不包括地上附着物和青苗补偿费，在确定了征地区片综合地价后要根据各地规定合理确定地上附着物和青苗补偿费。

(2)征收国有土地使用权的，土地取得费即为征收补偿安置费用，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物及构筑物的补偿费用及涉及人员的安置补助费，各项费用应按有关规定，依据待估宗地所在区域规定的相关标准，以应当支付的区域客观费用确定。

在确定土地取得费时，应注意不管是征收集体土地还是国有土地，均用采用区域客观费用，故不能采用因原因而产生的畸高或畸低的补偿费用作为土地取得费。

2.土地增值收益

贵州矿业权资产评估公司在企业改制土地评估时，根据《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资发[2009]311号）中规定，各地国土资源行政主管部门应当组织土地估价师协会或有关研究机构，收集整理当地土地开发市场和近三年来已备案的土地估价报告等资料，综合地区社会经济发展水平，开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异测算和研究，科学确定并公布当地土地增值收益率。未经科学论证的土地增值收益率，不得直接在土地估价报告中使用。

3.价格修正

(1)《城镇土地估价规程》中6.4.9中要求，初步测算土地价格后，应根据待估宗地所在区域内的位置和宗地条件，考虑是否需要进行其他因素修正，确定土地价格。

（三）收益还原法

1.确定土地收益

《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发[2013]20号）中对土地收益求取过程有了较明确的要求，应通过调查市场案例进行比较后得出符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定，对于待见、在建的土地，按照规划建设条件选用可比较案例。用于测算收益水平的比较案例应不少于3个。在以往运用收益法评估时大家按要求采用市场比较法求取了土地收益，但往往未假设该收益水平在出让年期内保持稳定。

2.年总费用确定

《城镇土地估价规程》6.2.5中对不动产出租利用方式时，土地年总费用主要包括：经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费，与GB/T18508-2001版《城镇土地估价规程》相比减少了房屋年折旧费。

3.房屋折旧年限的确定

《城镇土地估价规程》6.2.6中确定房屋现值时，利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况：在确定房屋折旧年限时，当房屋经济寿命早于设定土地使用权年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格。当房屋经济寿命晚于设定土地使用权年期时，应按照土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。

五、结语

由于土地评估受政策影响较大，且政策更新快，在土地评估实践中，应注意收集相关政策文件，并认真学习，这样在撰写评估报告时才能做到，有理有据，与政策不相违背。

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