贵州评估公司讲解集体土地评估路线和方法

我们平常的土地评估业务大部分为国有土地使用权评估，主要有国有建设用地使用权出让价格评估、出让国有土地使用权抵押贷款评估，企业改制所涉及的国有土地使用权价格评估等。

而集体土地评估业务很少，一是因为集体土地流转的限制；二是因为当前评估行业内没有形成对集体土地评估统一的、路线和评估方法等。

但是近几年因为城市化进程需要征用集体土地和集体土地流转限制的放宽等，涉及到很多关于集体土地包括农用地、建设用地和未利用地等的评估工作。不管是集体土地，还是国有土地，都有其客观价值的存在。

藉此，从估价的角度来谈谈集体建设用地使用权评估时的路线和采用的估价方法：

一、集体土地价格构成

那么集体土地价格构成如下：土地取得费(包括土地补偿费、地上附着物和青苗等补偿费、安置补助费以及各项税费和管理费用等)、土地开发费，相应利息与利润和土地增值收益等。

土地增值收益为按区域土地因改变用途和进行土地开发，达到建设用地的条件利用条件而发生的价值增加额。土地增值额的实质是土地性能改变而带来增值地租，这种增值是因为农地转变为建设用地，新用途土地的土地收益远高于原用途土地。

二、集体土地评估路线和方法

（一）集体建设用地

 贵州评估公司告诉你在集体建设用地土地使用权流转这一特定的市场环境下，其流转和出租案例较为丰富，并且在前分析了使用集体建设用地的土地使用权价格构成，因此宜采取市场比较法、成本逼近法、剩余法、收益法进行评估，还可以采用基准地价系数修正法进行评估。

1宅基地使用权

宅基地使用权，是经依法审批的由农村集体经济组织分配给其成员，用于建造住宅的没有使用期限限制的集体建设土地使用权。我们来分析其定义要点：

⑴权利属性，即集体土地使用权；

⑵权利主体，即农村集体经济组织成员；

⑶权利取得条件，即经过依法审批；

⑷权利取得方式，即集体经济组织分配；

⑸用途限定，即建住宅；

⑹权利存续状态，即没有使用期期限；

⑺其他限制：用地规模限制。

透过要点分析，宅基地使用权跟国有划拨住宅用地使用权类似，都是以无偿或是以很低的成本取得土地使用权，没有使用期限。若如《决定》中所说的将现有“非农建设用地征为国有”的格局，赋予农村集体土地与国有土地同等；并改革现有征地制度，逐步建立城乡统一的建设用地市场。那样就会产生宅基地使用权流转需要评估的情形，评估的理论及方法可参考国有划拨住宅用地使用权的评估方法，体现农村集体建设用地与国有土地“同权同价”。

集体建设土地使用权评估，考虑到集体土地流转有较多限制，通过市场竞价方式价值，因此，在价值方面从成本构成方面分析，评估方法主要有以下几种：

1.市场比较法。其评估思路为，由于农村宅基地可以在村集体经济组织成员中流转，我们可以通过流转过程中产生的交易实例，采用市场比较法进行评估，通过相关因素修正等终得出宗地使用权价值。

2.收益还原法。其评估思路为，有的住宅确实存在出租使用情况，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

3.基准地价系数修正法。其评估思路为，在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估。

4.剩余法。对已经在宅基地上建成住宅的宗地可以采用剩余法进行评估宗地价值。其评估思路为，先通过市场比较法等测算住宅房地产的价值，然后通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。

 贵州评估公司告诉你运用上述几种评估理论与方法，还需考虑集体建设用地流转与国有土流转的根本区别，这点对使用权价值的影响较大。这是因为国有土地流转范围大，企业、法人、自然人都可以是土地流转的主体，市场因素，通过市场竞争较能体现其土地使用权价值，因而其价值表现就高；而集体建设用地使作权，只能在所在集体范围内流转，市场小，无法体现由于市场竞争所能体现的价值，其价值表现就低。

流转范围受限制这是集体建设使用权价值内涵的一个重要内容，因此，我们在对宅基地使用权评估时，须对市场交易充不进行比较分析，制定合理的修正系数修正，才能准确的评估集体建设用地使用权价值。

2乡镇企业用地使用权

乡镇企业用地使用权是经审批的由农村集体经济组织通过投资或其他方式向从事非农生产经营性活动的乡镇企业提供的集体建设土地使用权。其定义要点为：

⑴权利取得基本程度，即经过依法审批；

⑵权利取得方式，即集体经济组织以土地使用权作为投资；

⑶权利主体，即乡镇企业，包括集体经济组织设立的企业和集体经济组织与其他组织、个人以形式合资设立的企业；

⑷土地用途，即从事非农业生产经营活动；

⑸权利存续状态，占用。

 贵州评估公司透过要点分析，国有工业用地划拨土地使用权的特性分析，我们不难发现，这两种用地性质的内涵较为相似，其评估理论与方法可以采用成本逼近法、基准地价系数修正法等。

实际的工作中要注意比较分析国有工业用地使用权和集体工业用地使用权在土地增值收益、基础设施等的不同之处，注意区分两种土地的价值内涵，准确评估出集体工业用地使用权宗地价值。有如下两种方法：

1.成本逼近法。其评估思路为，我们把这块地还原，假定用地为生地（农用地或是未利用地），通过层层开发建设资金的投入，形成可利用地块所付出的各项费用，包括农用地取得费（征地费、补偿费、青苗费），对集体建设用地，此部分价值的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失，还得考虑相关税费、土地增值收益等等，根据用途特性，通过相关因素修正终得出宗地使用权价值。

当然各地在实际发生的时候实际情况会有所不同，采用的具体标准，可以通过调查后进行具体分析和比较后得到，也可以通过各省制定的征地区片价标准来。来源于评估

2.基准地价系数修正法。其评估思路为，在制定了基准地价的城区周边，可参考相近区片的基准地价，采用基准地价系数修正法进行评估，即先按宗地的区域因素条件、个别因素条件，采用基准地价系数修正法评估宗地正常的价格后，根据国有用地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，终得出宗地作为集体建设用地的宗地价值。

3其它建设用地使用权

其它建设用地使用权通常指除宅基地和工业用地以外的其他各业建设用地，具体如农贸市场用地、办公房用地等。其用地特性有：

⑴权利属性，即集体土地使用权；

⑵权利主体，即农村集体经济组织；

⑶权利取得方式，即征用农民集体土地后的安置用地；

⑷用途限定，其它建设用地（一般禁止流转）；

⑸权利存续状态，即没有使用期期限。

透过要点分析，此类用地条件限制得严格，此类宗地一般不能转让，只能用于开发建设后出租使用等。若此类用地不考虑权属性质的因素，土地的开发利用经济效益，例如作为农贸市场出租，租金收益可观，存在客观收益，因此可采用收益还原法进行评估。

另外，此类用地的使用方式只能出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率就会相对较高。

  （二）集体农用地

农用地是指用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、养殖水面用地等。根据农用地的自然因素、社会经济因素和因素等能够实现的价格即为农用地价格。

农用地使用权是根据集体经济组织人口数量，经依法审批平均分给给农村集体经济组织成员来使用的。 贵州评估公司来分析其定义要点：

⒈权利属性，即集体土地使用权；

2.权利主体，即农村集体经济组织成员；

3.权利取得条件，即经过依法审批；

4.权利取得方式，即集体经济组织分配；

5.用途限定，农用地；

6.权利存续状态，有使用期期限。

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