影响因素

分析内容

影响土地价格的因素主要有：

(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

分析方法

土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。

要点

土地位置

土地的位置从根本上决定了它未来的增值能力。虽然有些投资者在城市边缘地区的土地投资中得到了高额回报，但位置好的地块总是更容易升值。例如，连接相邻城区的交通便利的地段必将随着时间的发展而升值。因为在一般情况下，社区总是朝着相互融合的趋势发展，这使得位于城区之间的房地产越来越受青睐从而具有更高的投资价值

还有一个规律是距离城市交通要道越近的地块的价值越高。

因此，如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

土地位置与价值之间的这种关系还同样作用于小型地块。例如，投资者购买了位于旧城改造区或经济开发区内的某地块，并寄希望于该地区快速发展而带动地块升值，如果周边地区的确按照投资者预计的方向发展，那这项投资就可为投资者带来十分可观的收益。

土地属性

土地的物理属性(如地形及土壤成份等)对土地的未来盈利能力同样很重要。一块土地的属性可能对于一类投资者来说是优点而对于另一类投资者来说则是缺点。例如，倾斜的山脚地带在农作物种植方面效率低下但用于建造高级别墅却十分理想。同样，大城市外围的大片生地对养殖业的意义远远低于发展郊外住宅区。

在对市区中的土地投资分析必须十分注意土地本身的特性。地块的位置、轮廓、给排水设旆、地基质量及规划变更的可能陛都对它的价值产生影响。单以地块位置而言，一般住宅区希望位于公交便利、环境幽雅宜人的地区，零售商店及写字楼需要靠近交通流量大的城市干道，而工业厂房则愿意尽量接近铁路、公路等交通设施。

时机选择

“低买高卖”是所有追求利润的投资者的行动准则，选择恰当的买卖时机是投资成功与否的关键。在房地产投资中，时机的选择具有尤其重要的意义，因为房地产投资往往是长期的。事实上，房地产通常被看作是基本不具备流动性的资产，因为房地产购买起来往往比较容易而出售变现则相对困难，情况糟糕时，即使白送也可能没人要。

在所有的房地产投资中，如果是出于投机的目的进行土地投资分析，则选择好的时机更显重要。因为许多土地在持有期间并不产生直接收益，投资者持有土地只是为了等待它升值，而这种升值又是不能确定的。持有土地的时间越长，投资者的平均年收益就越低。

除了土地的初始购买价格之外，投资者还必须持续不断地投入资金来偿还抵押贷款、支付与拥有土地相关的财产税及土地开发费用。这样，在土地能够产生足够的收益之前，整个投资期内一直需要资金的支持。有时投资者为了降低持有成本，会根据地块本身的特点对其加以利用，使土地在此期间也能产生一些收入，用以弥补持续发生的支出，例如投资者可以把地块作为停车场出租或开辟为二手汽车交易市场。

机会成本

投资者在持有土地期间，需要偿还抵押贷款偿付、支付各种税费，但除了这些明显的成本支出外，不能忽视土地投资的机会成本。换句话说，贷款利息可以明确地作为持有土地的一项成本，而那些由于将资金投入土地而不能得到的利息也必须包括在土地持有成本中，这是基于资金时间价值规则的合理推定。如果投入了资金，它就应当创造收益;因而进行了投资而没有得到的钱(机会成本)也应当被认为是经营成本。

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